Umlagefähige Nebenkosten: Die komplette Liste nach BetrKV
Welche Kosten darfst du als Vermieter auf deine Mieter umlegen — und welche musst du selbst tragen? Die Antwort steht in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV): 17 Kostenarten, abschließend aufgezählt. Hier findest du die komplette Liste mit Beispielen, die häufigsten Grauzonen und die Kosten, die in keiner Abrechnung auftauchen dürfen.
Voraussetzung: Die Umlage muss vereinbart sein
Auch umlagefähige Kosten darfst du nur abrechnen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Üblich und ausreichend ist die Klausel, dass der Mieter „die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV" trägt. Fehlt jede Vereinbarung, ist die Miete eine Inklusivmiete — dann ist nichts umlegbar. Einzelheiten zur Abrechnung selbst findest du in unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung.
Die 17 umlagefähigen Kostenarten (§ 2 BetrKV)
| Nr. | Kostenart | Typische Beispiele |
|---|---|---|
| 1 | Grundsteuer | Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks |
| 2 | Wasserversorgung | Wassergeld, Grundgebühren, Zählermiete, Wasseraufbereitung |
| 3 | Entwässerung | Abwassergebühr, Niederschlagswasser, Entleerung von Gruben |
| 4 | Heizung | Brennstoffe, Betriebsstrom, Wartung, Messdienst — verbrauchsabhängig abzurechnen |
| 5 | Warmwasser | Kosten der zentralen Warmwasserversorgung |
| 6 | Verbundene Anlagen | Zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung gemeinsam |
| 7 | Aufzug | Betriebsstrom, Wartung, Prüfung, Notrufbereitschaft |
| 8 | Straßenreinigung & Müll | Gemeindegebühren, Mülltonnen, Müllschlucker |
| 9 | Gebäudereinigung & Ungeziefer | Treppenhausreinigung, Fensterputz Gemeinschaftsflächen, Schädlingsbekämpfung |
| 10 | Gartenpflege | Pflege von Grünanlagen, Spielplätzen, Zufahrten — nicht: Neuanlage |
| 11 | Beleuchtung | Allgemeinstrom für Treppenhaus, Keller, Außenbeleuchtung |
| 12 | Schornsteinreinigung | Kehrgebühren, Immissionsmessungen |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung | Gebäudeversicherung, Glas, Öltank, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht |
| 14 | Hauswart | Lohn für Hausmeistertätigkeiten — ohne Reparatur- und Verwaltungsanteile |
| 15 | Antenne / Breitband | Betrieb der Gemeinschaftsantenne bzw. gebäudeinterner Verteilanlagen |
| 16 | Wascheinrichtungen | Betrieb gemeinschaftlicher Waschküchen |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | z. B. Rauchmelder-Wartung, Dachrinnenreinigung — nur wenn im Vertrag konkret benannt |
Übrigens: Die Vermietly-App bringt diese Kostenarten als Vorlagen mit — und ihr Abrechnungscheck warnt, wenn eine Position vermutlich nicht umlagefähig ist (z. B. „Reparatur" oder „Verwaltung" im Namen). Alle Daten bleiben lokal auf deinem iPhone.
Vermietly im App Store laden →Diese Kosten sind nicht umlagefähig
- Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Kontoführung, Porto, Telefon, Steuerberater
- Instandhaltung und Instandsetzung: Reparaturen jeder Art, Austausch von Geräten und Bauteilen
- Rücklagen: Zuführungen zur Erhaltungsrücklage (bei Eigentumswohnungen im Hausgeld enthalten!)
- Bankgebühren, Finanzierungskosten, Mietausfall
- Rechts- und Anwaltskosten
- Leerstandskosten: Der Anteil leerstehender Wohnungen an den Betriebskosten bleibt beim Vermieter — er darf nicht auf die übrigen Mieter verteilt werden
Die drei häufigsten Grauzonen
1. Hauswart: Mischkosten trennen
Der Hauswart ist umlagefähig — aber nur für Tätigkeiten wie Reinigung, Kontrolle und Gartenpflege. Übernimmt er auch Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben, muss dieser Anteil herausgerechnet werden. Lass dir vom Dienstleister die Tätigkeiten idealerweise getrennt ausweisen.
2. Wartung vs. Reparatur
Die regelmäßige Wartung der Heizung ist umlagefähig (§ 2 Nr. 4), der Austausch der Umwälzpumpe nicht — das ist Instandsetzung. Steht beides auf einer Rechnung, zählt nur der Wartungsanteil.
3. Sonstige Betriebskosten (Nr. 17)
Der Auffangtatbestand funktioniert nur, wenn die Kostenart im Mietvertrag konkret benannt ist — „Wartung der Rauchwarnmelder" statt pauschal „sonstige Betriebskosten". Ohne Benennung keine Umlage.
Und wie wird verteilt?
Ob eine Position nach Wohnfläche, Personenzahl oder Verbrauch verteilt wird, regelt der Mietvertrag — ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche (§ 556a BGB). Eine Übersicht gibt der Artikel Umlageschlüssel einfach erklärt; ausprobieren kannst du die Verteilung direkt im kostenlosen Nebenkostenrechner.
Fazit
Die BetrKV-Liste ist dein Filter: Nur die 17 genannten, laufenden Kostenarten dürfen in die Abrechnung — und auch nur, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Verwaltung, Reparaturen und Rücklagen bleiben immer bei dir. Wer bei Mischrechnungen (Hauswart, Wartung) sauber trennt, nimmt Widersprüchen die Grundlage. Im Zweifel hilft ein Fachanwalt für Mietrecht oder ein Vermieterverein wie Haus & Grund.
Häufige Fragen
Welche Nebenkosten darf ich als Vermieter umlegen?
Umlagefähig sind die 17 Kostenarten aus § 2 der Betriebskostenverordnung: unter anderem Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne/Breitband, Wascheinrichtungen und sonstige Betriebskosten. Voraussetzung ist, dass die Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Nicht umlagefähig sind vor allem Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Kontoführung, Porto), Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Rücklagen, Bankgebühren, Mietausfall sowie Rechts- und Anwaltskosten. Diese Kosten trägt der Vermieter selbst — auch anteilige Verwaltungs- oder Reparaturanteile in Mischrechnungen müssen herausgerechnet werden.
Sind Wartungskosten umlagefähig oder nicht?
Regelmäßige Wartung (z. B. Heizungswartung, Aufzugswartung) ist umlagefähig, weil sie den ordnungsgemäßen Betrieb sichert. Reparaturen und der Austausch von Teilen sind dagegen Instandhaltung und nicht umlagefähig. Enthält eine Rechnung beides, muss der Reparaturanteil herausgerechnet werden.
Was sind sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV?
Sonstige Betriebskosten sind laufende Kosten, die in den Nummern 1 bis 16 nicht genannt sind — etwa die Wartung von Rauchmeldern oder die Dachrinnenreinigung. Sie sind nur umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag konkret benannt wurden; ein pauschaler Verweis auf „sonstige Betriebskosten" genügt nicht.
Sicherheitsnetz für deine Abrechnung: Der Abrechnungscheck von Vermietly prüft jede Position auf typische Stolperfallen — von der Umlagefähigkeit bis zum Heizkosten-Kürzungsrecht. Strukturiert, nachvollziehbar, alle Daten lokal auf deinem iPhone.
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