Heizkostenabrechnung: Die 50/70-Regel der Heizkostenverordnung einfach erklärt

Die Heizkosten sind der größte Posten fast jeder Nebenkostenabrechnung — und der mit den strengsten Regeln. Anders als bei Grundsteuer oder Versicherung darfst du hier nicht einfach nach Wohnfläche verteilen: Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Dieser Artikel erklärt die 50/70-Regel, die Ausnahmen, das 15-Prozent-Kürzungsrecht des Mieters und die Sonderfälle Mieterwechsel und Warmwasser — mit einer vollständigen Beispielrechnung.

Für wen die Heizkostenverordnung gilt

Die HeizkostenV gilt für Gebäude mit zentraler Heizungs- oder Warmwasseranlage und mindestens zwei Nutzern. Sie geht dem Mietvertrag vor (§ 2 HeizkostenV): Entgegenstehende vertragliche Regelungen treten grundsätzlich hinter die Vorgaben der Heizkostenverordnung zurück. Als Vermieter bist du verpflichtet, den Verbrauch zu erfassen (§ 4), also Heizkostenverteiler oder Wärmezähler zu installieren und abzulesen — in der Praxis übernimmt das meist ein Messdienstleister.

Die 50/70-Regel: Verbrauchskosten und Grundkosten

§ 7 HeizkostenV teilt die Heizkosten in zwei Töpfe:

• Verbrauchskosten (50–70 %): werden nach dem erfassten Verbrauch der einzelnen Wohnungen verteilt — wer mehr heizt, zahlt mehr.
• Grundkosten (30–50 %): werden nach Wohnfläche (oder umbautem Raum) verteilt. Sie decken die verbrauchsunabhängigen Kosten — Bereitschaft der Anlage, Wärmeverluste der Leitungen.

Innerhalb der gesetzlichen Vorgaben legst du den Maßstab fest — üblich sind 70/30 oder 50/50. Einmal gewählt, solltest du den Schlüssel beibehalten; eine Änderung ist nur mit Wirkung für künftige Abrechnungszeiträume und unter den Voraussetzungen des § 6 Abs. 4 möglich. In den Fällen des § 7 Abs. 1 Satz 2 sind 70 Prozent Verbrauchsanteil vorgeschrieben. In die Kosten gehören neben dem im Zeitraum verbrauchten Brennstoff auch Betriebsstrom, laufende Wartung und die Kosten des Messdienstes (§ 7 Abs. 2) — Reparaturen dagegen nicht, sie sind nicht umlagefähig.

Brennstoffkosten dem Verbrauchszeitraum zuordnen

Bei Heizkosten zählt der im Abrechnungszeitraum verbrauchte Brennstoff. Die Summe der bezahlten Lieferungen oder Abschläge reicht dafür nicht aus (BGH, VIII ZR 156/11). Bei Heizöl oder Pellets dokumentierst du Anfangsbestand, Lieferungen und Endbestand mit Mengen, Werten und Stichtagen.

Eine reine Tagesaufteilung einer Brennstoffrechnung ersetzt diese Abgrenzung nicht. Weicht der Verbrauchszeitraum der Versorgerrechnung vom Objektzeitraum ab, dokumentiere die Abgrenzung, zum Beispiel anhand der maßgeblichen Zählerstände.

Beispielrechnung: 70/30 in einem Vierparteienhaus

Gesamte Heizkosten: 6.000 €. Gebäude: 480 m², Wohnung des Mieters: 120 m². Erfasster Gesamtverbrauch: 1.000 Einheiten, davon die Wohnung: 300 Einheiten.

Genau dieser zweistufige Rechenweg gehört — nachvollziehbar aufgeschlüsselt — in die Abrechnung. Wie die restlichen Positionen dazukommen, zeigt die Schritt-für-Schritt-Anleitung.

Das 15-Prozent-Kürzungsrecht des Mieters

Wird entgegen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, sieht § 12 Abs. 1 ein Kürzungsrecht von 15 Prozent vor. Eine gesetzlich zulässige Ersatzverteilung löst dieses Recht nicht allein wegen der fehlenden Verbrauchsverteilung aus. Zu prüfen sind insbesondere § 9a Abs. 2, Ausnahmen nach § 11, abweichende Vereinbarungen im selbst bewohnten Zweifamilienhaus nach § 2 und die Übergangsregel für Wärmepumpen in § 12 Abs. 3.

Fallen Geräte aus oder fehlen Werte aus anderen zwingenden Gründen, sieht § 9a Abs. 1 Ersatzwerte vor: aus vergleichbaren früheren Zeiträumen, vergleichbaren anderen Räumen oder dem Durchschnitt des Gebäudes beziehungsweise der Nutzergruppe. Betrifft dies mehr als 25 Prozent der maßgeblichen Fläche oder des maßgeblichen Raums, werden die Kosten nach § 9a Abs. 2 ausschließlich nach dem Maßstab der Grundkosten verteilt. Grund und Berechnung müssen nachvollziehbar bleiben.

Warmwasser: getrennt erfassen und verteilen

Versorgt die zentrale Anlage auch das Warmwasser, müssen die Kosten der Warmwasserbereitung von den Heizkosten getrennt werden (§ 9 HeizkostenV) — seit 2014 grundsätzlich mit einem Wärmemengenzähler. Auch für den Warmwasseranteil gilt die 50/70-Regel, verteilt nach dem erfassten Warmwasserverbrauch der Wohnungen.

Du hast bereits Kostenanteile von Techem oder Brunata, Verbrauchswerte in m³ oder eigene Wasserzählerstände? Unser Ratgeber Wasser und Warmwasser abrechnen zeigt den passenden Einstieg, ein einfaches Rechenbeispiel und die Trennung von Wasserlieferung und Wassererwärmung.

Sonderfall Mieterwechsel: § 9b

Bei einem Nutzerwechsel ist grundsätzlich eine Zwischenablesung vorgeschrieben (§ 9b Abs. 1). Organisiere sie zum Wechseltermin. Der Verbrauchskostenanteil folgt der Ablesung; die übrigen Heizkosten werden nach anerkannten Gradtagszahlen oder zeitanteilig verteilt, die übrigen Warmwasserkosten zeitanteilig. Ist die Zwischenablesung nicht möglich oder technisch nicht hinreichend aussagekräftig, werden nach § 9b Abs. 3 die gesamten Kosten der Einheit nach diesen Ersatzmaßstäben aufgeteilt. § 9b Abs. 4 lässt abweichende Vereinbarungen unberührt. Die vollständige Aufteilung mit Zeitanteilen und Checkliste findest du im Ratgeber Nebenkostenabrechnung bei Mieterwechsel.

Nicht vergessen: CO₂-Kostenaufteilung

Seit 2023 werden die CO₂-Kosten des Brennstoffs zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt — je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto höher dein Anteil (Stufenmodell des CO2KostAufG). Die Aufteilung gehört als eigener Schritt in die Heizkostenabrechnung. Unser Ratgeber zur CO₂-Kostenaufteilung zeigt das Zehnstufenmodell, die Berechnung und die Pflichtangaben.

Fazit

Beginne mit den Kosten des tatsächlich verbrauchten Brennstoffs, grenze Warmwasser ab und wende den passenden Verteilungsmaßstab an. Dokumentiere Ablesungen, Ersatzwerte und CO₂-Aufteilung. Bei einem Mieterwechsel gehören Zwischenablesung oder begründeter Ersatzmaßstab zum Rechenweg. Offene Fragen zu Anlage, Vertrag oder Abgrenzung solltest du vor der Abrechnung klären.

Häufige Fragen