Heizkostenabrechnung: Die 50/70-Regel der Heizkostenverordnung einfach erklärt

Die Heizkosten sind der größte Posten fast jeder Nebenkostenabrechnung — und der mit den strengsten Regeln. Anders als bei Grundsteuer oder Versicherung darfst du hier nicht einfach nach Wohnfläche verteilen: Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Dieser Artikel erklärt die 50/70-Regel, die Ausnahmen, das 15-Prozent-Kürzungsrecht des Mieters und die Sonderfälle Mieterwechsel und Warmwasser — mit einer vollständigen Beispielrechnung.

Für wen die Heizkostenverordnung gilt

Die HeizkostenV gilt für Gebäude mit zentraler Heizungs- oder Warmwasseranlage und mindestens zwei Nutzern. Sie geht dem Mietvertrag vor (§ 2 HeizkostenV) — eine abweichende vertragliche Regelung ist grundsätzlich unwirksam. Als Vermieter bist du verpflichtet, den Verbrauch zu erfassen (§ 4), also Heizkostenverteiler oder Wärmezähler zu installieren und abzulesen — in der Praxis übernimmt das meist ein Messdienstleister.

Die 50/70-Regel: Verbrauchskosten und Grundkosten

§ 7 HeizkostenV teilt die Heizkosten in zwei Töpfe:

• Verbrauchskosten (50–70 %): werden nach dem erfassten Verbrauch der einzelnen Wohnungen verteilt — wer mehr heizt, zahlt mehr.
• Grundkosten (30–50 %): werden nach Wohnfläche (oder umbautem Raum) verteilt. Sie decken die verbrauchsunabhängigen Kosten — Bereitschaft der Anlage, Wärmeverluste der Leitungen.

Innerhalb der Spanne legst du den Maßstab fest — üblich sind 70/30 oder 50/50. Einmal gewählt, solltest du den Schlüssel beibehalten; eine Änderung ist nur mit Wirkung für künftige Abrechnungszeiträume möglich. In die Kosten gehören neben dem Brennstoff auch Betriebsstrom, Wartung und die Kosten des Messdienstes (§ 7 Abs. 2) — Reparaturen dagegen nicht, sie sind nicht umlagefähig.

Beispielrechnung: 70/30 in einem Vierparteienhaus

Gesamte Heizkosten: 6.000 €. Gebäude: 480 m², Wohnung des Mieters: 120 m². Erfasster Gesamtverbrauch: 1.000 Einheiten, davon die Wohnung: 300 Einheiten.

Genau dieser zweistufige Rechenweg gehört — nachvollziehbar aufgeschlüsselt — in die Abrechnung. Wie die restlichen Positionen dazukommen, zeigt die Schritt-für-Schritt-Anleitung.

Das 15-Prozent-Kürzungsrecht des Mieters

Rechnest du entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig ab — etwa komplett nach Wohnfläche, weil Ablesewerte fehlen —, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 HeizkostenV). Bei 1.710 € wären das über 250 € — Jahr für Jahr. Die Verbrauchserfassung ist also keine Formalie, sondern bares Geld. Fehlen die Werte nur für einzelne Wohnungen (z. B. defektes Gerät), ist der Verbrauch nach § 9a zu schätzen — etwa anhand vergleichbarer Räume oder des Vorjahreszeitraums — statt still nach Fläche zu verteilen.

Warmwasser: getrennt erfassen und verteilen

Versorgt die zentrale Anlage auch das Warmwasser, müssen die Kosten der Warmwasserbereitung von den Heizkosten getrennt werden (§ 9 HeizkostenV) — seit 2014 grundsätzlich mit einem Wärmemengenzähler. Auch für den Warmwasseranteil gilt die 50/70-Regel, verteilt nach dem erfassten Warmwasserverbrauch der Wohnungen.

Sonderfall Mieterwechsel: § 9b

Zieht ein Mieter im Abrechnungszeitraum ein oder aus, wird zweigeteilt gerechnet: Der Verbrauchsanteil wird anhand einer Zwischenablesung zum Wechseltermin aufgeteilt, die Grundkosten dagegen zeitanteilig. Ohne Zwischenablesung muss der Verbrauch geschätzt werden — nach der Gradtagszahlentabelle oder zeitanteilig. Organisiere die Zwischenablesung deshalb am besten direkt mit der Wohnungsübergabe.

Nicht vergessen: CO₂-Kostenaufteilung

Seit 2023 werden die CO₂-Kosten des Brennstoffs zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt — je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto höher dein Anteil (Stufenmodell des CO2KostAufG). Die Aufteilung gehört als eigener Schritt in die Heizkostenabrechnung; dein Messdienstleister weist sie in der Regel aus.

Fazit

Heizkosten sind der einzige Abrechnungsposten mit gesetzlich vorgeschriebenem Verteilerschlüssel: 50–70 % nach Verbrauch, der Rest nach Fläche, Warmwasser getrennt, bei Mieterwechsel Zwischenablesung. Wer das beachtet und den Rechenweg offenlegt, entzieht dem 15-%-Kürzungsrecht die Grundlage. Für Spezialfälle — etwa die Abgrenzung bei Öl- und Pelletheizungen oder gemischt genutzte Gebäude — lohnt der Rat eines Fachanwalts für Mietrecht oder eines Vermietervereins wie Haus & Grund.

Häufige Fragen