Leerstand in der Nebenkostenabrechnung: Wer trägt welche Kosten?

Eine leerstehende Wohnung verursacht weiterhin Grundsteuer, Versicherungs- und Grundkosten. Diese Beträge dürfen nicht einfach auf die verbleibenden Mieter verteilt werden. Grundsätzlich trägt der Vermieter das Leerstandsrisiko und damit den Kostenanteil der unvermieteten Einheit.

Leerstand gehört in die Abrechnungseinheit

Werden Kosten nach Wohnfläche verteilt, bleibt die Fläche der leerstehenden Wohnung Bestandteil der Gesamtfläche. Der rechnerische Anteil dieser Wohnung fällt dem Vermieter zu. Würdest du die Fläche aus dem Nenner entfernen, stiege der Anteil der vermieteten Wohnungen – und das Vermietungsrisiko würde auf die Mieter verlagert.

Verbrauchskosten und Grundkosten unterscheiden

Bei einem echten Verbrauchszähler verursacht eine leere Wohnung häufig wenig oder keinen Verbrauch. Das bedeutet aber nicht, dass ihr sämtliche Kosten mit null zugeordnet werden dürfen. Wasser- oder Wärmelieferungen enthalten oft verbrauchsunabhängige Grundpreise. Bei erheblichem Leerstand muss verhindert werden, dass diese Fixkosten allein über die Verbräuche der übrigen Mieter verteilt werden.

Für Heizkosten gelten zusätzlich die zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung. Auch leerstehende Wohnungen nehmen am Grundkostenanteil teil, während der Verbrauchsanteil anhand der Messwerte verteilt wird.

Personenschlüssel während des Leerstands

Ein Personenschlüssel mit „null Personen“ kann dazu führen, dass der Leerstand überhaupt keinen Anteil erhält. Bei Kosten mit erheblichen Fixbestandteilen ist das problematisch. Prüfe deshalb, was der Mietvertrag vorsieht und ob der vereinbarte Maßstab im konkreten Leerstandsfall zu einer unzumutbaren Verschiebung führt. Ohne abweichende Vereinbarung ist bei Wohnraum grundsätzlich die Wohnfläche der gesetzliche Ausgangspunkt.

Leerstand zwischen zwei Mietern dokumentieren

Halte Rückgabe, Beginn des Leerstands und Übergabe an den neuen Mieter fest. Erfasse Zählerstände an beiden Terminen. So kannst du Verbrauch, Mietzeiten und Vermieterzeitraum klar voneinander trennen. Während des Leerstands geleistete Abschläge an Versorger sind nicht automatisch der spätere Kostenanteil; maßgeblich bleibt die Jahresabrechnung und der vereinbarte Verteilerschlüssel.

Typische Fehler vermeiden

• Leerstandsfläche aus der Gesamtfläche herausrechnen
• Grundpreise vollständig nach Verbrauch der bewohnten Wohnungen verteilen
• Leerstandszeit dem Vor- oder Nachmieter zurechnen
• Heizkosten ohne Messwerte und ohne Ersatzmaßstab schätzen
• Vermieteranteil in der Abrechnung nicht transparent darstellen

Fazit

Leerstand ist grundsätzlich Vermietersache: Die unvermietete Fläche bleibt bei flächenabhängigen Kosten in der Gesamtfläche enthalten, und ihr Anteil darf nicht auf die übrigen Mieter verschoben werden. Verbrauch, Grundkosten und Leerstandszeit sollten deshalb getrennt dokumentiert werden.

Häufige Fragen