Einliegerwohnung abrechnen: Nebenkosten bei Eigennutzung richtig verteilen

Das Zweifamilienhaus mit selbst genutzter Hauptwohnung und vermieteter Einliegerwohnung ist der Klassiker der privaten Vermietung – und zugleich eine häufige Fehlerquelle in der Nebenkostenabrechnung. Die Grundregel: Die eigene Wohnung muss bei jedem tatsächlich verwendeten Maßstab mit den passenden Werten berücksichtigt werden. Der Vermieter trägt seinen Anteil selbst, aber er verschwindet nicht aus der Rechnung.

Eigennutzung ist kein Leerstand

Beide Fälle haben gemeinsam, dass für die Wohnung keine Miete fließt – abrechnungstechnisch sind sie trotzdem grundverschieden. Eine leerstehende Wohnung ist unbewohnt: Dort entstehen keine personenbezogenen Kosten, beim Personenschlüssel zählt sie mit null Personen. In einer selbst genutzten Wohnung wohnen dagegen Menschen, die Müll verursachen, Wasser verbrauchen und heizen. Wer die eigene Wohnung wie einen Leerstand behandelt, verteilt diese Kosten vollständig auf den Mieter.

Wohnfläche: Die eigene Wohnung bleibt im Nenner

Bei flächenabhängigen Kosten wie Grundsteuer oder Gebäudeversicherung ist die Gesamtwohnfläche des Hauses der Maßstab – einschließlich der selbst genutzten Wohnung. Der Anteil der eigenen Wohnung wird schlicht nicht umgelegt.

Personenschlüssel: Der eigene Haushalt zählt mit

Für Kosten, die nach Personen verteilt werden – häufig Müllgebühren oder Wasser ohne Zähler –, zählen alle Bewohner des Hauses. Der Haushalt des Vermieters steht dabei im Nenner wie jeder Mieterhaushalt auch.

Heizkosten: Die Sonderregel für das Zweifamilienhaus

Grundsätzlich verlangt die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung mit 50 bis 70 Prozent Verbrauchsanteil. Für genau die Einliegerwohnungs-Konstellation enthält § 2 HeizkostenV aber eine Ausnahme: Bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, haben mietvertragliche Vereinbarungen Vorrang vor der Verordnung.

Das bedeutet: In dieser besonderen Gebäudekonstellation kann im Mietvertrag ein von der Heizkostenverordnung abweichender Maßstab vereinbart werden. Fehlt eine wirksame abweichende Vereinbarung, bleibt es bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung; dann braucht auch die eigene Wohnung erfasste Verbrauchswerte, damit der Maßstab aufgeht. Eine entsprechende Regel für die Abrechnung des Mieteranteils an den CO₂-Kosten enthält § 7 Abs. 2 CO₂KostAufG.

Transparenz gegenüber dem Mieter

Auch wenn der Vermieteranteil nicht umgelegt wird, muss die Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar sein: Gesamtkosten der Position, Verteilerschlüssel und der daraus errechnete Mieteranteil gehören hinein. Der Mieter darf erkennen, dass die eigene Wohnung im Nenner enthalten ist – und kann die zugrunde liegenden Belege einsehen.

Typische Fehler vermeiden

• Die selbst genutzte Wohnung als „Leerstand“ führen
• Den eigenen Haushalt beim Personenschlüssel mit null Personen ansetzen
• Die eigene Wohnfläche aus der Gesamtfläche herausrechnen
• Verbrauchswerte der eigenen Wohnung nicht erfassen, obwohl verbrauchsabhängig abgerechnet wird
• Eine mietvertragliche Heizkosten-Vereinbarung übersehen – oder sich auf § 2 HeizkostenV berufen, ohne dass der Vertrag etwas regelt

Fazit

Die eigene Wohnung gehört in die jeweilige Berechnungsgrundlage: Fläche, Personen und Verbrauch des Vermieterhaushalts werden berücksichtigt, soweit der verwendete Maßstab darauf abstellt; nur der eigene Anteil wird nicht umgelegt. Eigennutzung und Leerstand sind dabei zwei verschiedene Zustände. Beim Heizkostenmaßstab lohnt im Zweifamilienhaus ein Blick in den Mietvertrag, bevor § 2 HeizkostenV herangezogen wird.

Häufige Fragen