Grundsteuer auf Mieter umlegen: Voraussetzungen und Berechnung

Veröffentlicht am 19. August 2026·6 Min. Lesezeit

Die Grundsteuer gehört ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten. Trotzdem darf sie nicht automatisch jedem Mieter berechnet werden: Du brauchst eine wirksame Umlagevereinbarung und musst den passenden Verteilerschlüssel sowie Miet- und Leerstandszeiten beachten.

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 1 BetrKV

Die Betriebskostenverordnung nennt die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und ausdrücklich die Grundsteuer. Umlagefähig ist der laufende Grundsteuerbetrag. Säumniszuschläge, Mahnkosten oder steuerliche Beratungskosten gehören nicht dazu.

Mietvertragliche Vereinbarung erforderlich

§ 556 BGB erlaubt die Umlage von Betriebskosten, wenn sie vereinbart wurde. Häufig verweist der Mietvertrag insgesamt auf die Betriebskostenverordnung; dann ist die Grundsteuer grundsätzlich erfasst. Fehlt eine solche Vereinbarung, bleibt sie trotz ihrer Nennung in der BetrKV beim Vermieter.

Welcher Verteilerschlüssel gilt?

Maßgeblich ist zunächst der Mietvertrag. Ohne abweichende Vereinbarung werden nicht verbrauchsabhängige Betriebskosten bei Wohnraum grundsätzlich nach Wohnfläche verteilt. Bei vermietetem Wohnungseigentum ist zusätzlich die gesetzliche Sonderregelung des § 556a Abs. 3 BGB zu beachten.

Beispiel: Grundsteuer 1.800 €, Gesamtwohnfläche 600 m², Mietwohnung 90 m². Anteil: 1.800 € ÷ 600 × 90 = 270 € im Jahr.

Mieterwechsel und Leerstand

Bei einem unterjährigen Mieterwechsel teilst du den Wohnungsanteil zeitanteilig zwischen den Nutzern. Eine Leerstandszeit bleibt beim Vermieter. Die Fläche der leerstehenden Wohnung darf bei einem Flächenschlüssel nicht aus der Gesamtfläche entfernt werden.

Grundsteuerreform seit 2025

Die seit 2025 wirksame Grundsteuerreform kann die Höhe des Bescheids verändern, ändert aber nicht die grundsätzliche Einordnung als Betriebskosten. Verwende für jedes Abrechnungsjahr die tatsächlich zugehörigen Bescheide. Rückwirkende Änderungen und Erstattungen müssen dem richtigen Zeitraum zugeordnet und in einer möglichen Korrektur transparent erläutert werden.

Was in der Abrechnung stehen sollte

Gesamtbetrag der Grundsteuer für das Objekt
Abrechnungszeitraum
verwendeter Verteilerschlüssel
Gesamtfläche oder Gesamtanteile
Anteil der Mietwohnung
Zeitanteil bei Mieterwechsel
berechneter Mieterbetrag

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Fazit

Die Grundsteuer ist bei wirksamer Vereinbarung grundsätzlich umlagefähig, muss aber nach dem maßgeblichen Schlüssel und mit der richtigen zeitlichen Zuordnung verteilt werden. Eigentümerwechsel, Mieterwechsel und Leerstand ändern nicht den Kostenbescheid, wohl aber die interne Zuordnung in der Abrechnung.

Häufige Fragen

Ist die Grundsteuer immer umlagefähig?

Sie ist in § 2 Nr. 1 BetrKV als Betriebskostenart genannt, muss aber wirksam auf den Mieter übertragen worden sein, etwa durch einen Mietvertragsverweis auf die Betriebskostenverordnung.

Darf ich Mahngebühren des Finanzamts umlegen?

Nein. Umlagefähig ist die laufende Grundsteuer. Durch verspätete Zahlung verursachte Mahn- oder Säumniskosten gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung.

Wie wird die Grundsteuer bei Leerstand verteilt?

Bei einem Flächenschlüssel bleibt die leerstehende Wohnung in der Gesamtfläche. Ihr rechnerischer Anteil verbleibt beim Vermieter.

Rechtsgrundlagen und Primärquellen

VermietlyPraxiswissen für private Vermieter – verständlich und anhand aktueller Primärquellen aufbereitet. Zuletzt redaktionell aktualisiert am 19. August 2026. Stand der verlinkten Gesetzesquellen: 19. August 2026.