Allgemeinstrom abrechnen: Beleuchtung richtig trennen

Eine Stromrechnung für das ganze Haus ist noch keine fertige Betriebskostenposition. Hängen Treppenhauslicht, Heizungsanlage und Aufzug am selben Zähler, müssen Vermieter die Kosten nach ihrer tatsächlichen Verwendung zuordnen. Die gesamte Rechnung einfach als „Allgemeinstrom“ auf die Mieter zu verteilen, kann zu Fehlern führen.

Gesetzesänderung oder bestehende Abrechnungsregel?

Die Betriebskostenverordnung nennt in § 2 Nr. 11 die Beleuchtung als eigene Kostenart. Der Strom für zentrale Heizungsanlagen ist in Nr. 4 erfasst, der Betriebsstrom des Aufzugs in Nr. 7. „Hausstrom“ ist dagegen häufig nur die Bezeichnung des Stromzählers oder des Versorgungsvertrags. Sie sagt nicht, wofür die Energie verwendet wurde.

Für Vermieter bedeutet das: Entscheidend sind die versorgten Anlagen, die vereinbarte Umlage und die jeweils geltenden Abrechnungsregeln. Die Trennung ist keine frei erfundene neue Zusatzpflicht, sondern ergibt sich aus unterschiedlichen Kostenarten. Grundlage ist die bestehende Aufstellung in § 2 BetrKV.

Was gehört zu welcher Kostenart?

Auch weitere Verbraucher wie eine Lüftung oder eine gemeinschaftliche Wascheinrichtung dürfen nicht allein deshalb unter Beleuchtung landen, weil sie am selben Zähler hängen. Ihre Einordnung muss gesondert geprüft werden. Verwaltung und Instandsetzung zählen nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht zu den Betriebskosten.

Warum die Bezeichnung „Allgemeinstrom“ riskant ist

Das Landgericht Hamburg hielt im Urteil vom 30. August 2024, Az. 311 S 93/23, eine Position „Allgemeinstrom“ in der dort geprüften Abrechnung für formell unwirksam. Sie ließ nicht ausreichend erkennen, ob nur Beleuchtung oder weitere Kostenarten gemeint waren.

Wichtig ist die Differenzierung: Im selben Urteil akzeptierte das Gericht für ein anderes Abrechnungsjahr die Bezeichnung „Kosten der Beleuchtung/Allgemeinstrom“ als noch hinreichend. Daraus folgt kein bundesweites Verbot jedes Vorkommens des Wortes Allgemeinstrom. Der Fall zeigt aber, warum eine eindeutige Kostenbezeichnung Streit vermeiden kann. Urteilsvolltext, insbesondere Rn. 36 und 40.

Ein gemeinsamer Stromzähler: So bereitest du die Aufteilung vor

1. Verbraucher erfassen: Kläre, welche Anlagen tatsächlich über den Hauszähler versorgt werden. Bei Unklarheiten hilft ein Elektrofachbetrieb.
2. Nachweise sammeln: Stromrechnung, Abrechnungszeitraum, Zählerstände und vorhandene Unterzähler zusammenstellen.
3. Fremde Anteile abgrenzen: Heizungsstrom, Aufzug und nicht umlagefähige Nutzungen vom Beleuchtungsanteil trennen.
4. Aufteilung erklären: Messwerte oder die Grundlage einer zulässigen Schätzung dokumentieren. Auch gemeinsame Grundkosten nachvollziehbar und ohne Doppelansatz zuordnen.
5. Erst danach verteilen: Für jede Kostenart den zutreffenden Umlageschlüssel anwenden.

Ein Zwischenzähler kann die Abgrenzung erleichtern. Daraus folgt aber nicht, dass wegen der Bezeichnung „Allgemeinstrom“ jedes Gebäude sofort zusätzliche Zähler installieren muss.

Heizungsstrom schätzen: möglich, aber nicht beliebig

Der Bundesgerichtshof hat bereits am 20. Februar 2008 entschieden: Gibt es keinen gesonderten Zähler für den Betriebsstrom der Heizung, kann dieser geschätzt werden. Bestreitet der Mieter den Betrag, muss der Vermieter die Grundlagen darlegen. Das Urteil ist keine Freigabe für einen beliebigen festen Prozentabzug. BGH, VIII ZR 27/07, Leitsatz c und Gründe zum Heizungsbetriebsstrom.

Als technische Ausgangsdaten kommen beispielsweise Leistungsaufnahme und nachvollziehbare Betriebsstunden in Betracht. Eine Pumpe mit angenommenen 80 Watt und 3.000 Betriebsstunden benötigt rechnerisch 240 kWh. Bei 0,30 Euro je kWh sind das 72 Euro Arbeitspreis. Das ist nur ein Rechenbeispiel für diese eine Pumpe: Laufzeiten, tatsächliche Last, weitere Aggregate und gemeinsame Tarifbestandteile sind zusätzlich zu prüfen.

Diese Aussage zur Schätzung betrifft den Heizungsbetriebsstrom. Sie lässt sich nicht ohne Weiteres als pauschale Erlaubnis zur Schätzung sämtlicher anderer Stromnutzungen verwenden.

Rechenbeispiel: 1.200 Euro Hausstrom sachlich aufteilen

Angenommen, die vollständige Jahresrechnung beträgt 1.200 Euro. Eine belegte Aufteilung einschließlich der gemeinsamen Tarifbestandteile ergibt:

• 720 Euro für die gemeinschaftliche Beleuchtung
• 300 Euro für den Betrieb der zentralen Heizung
• 120 Euro für den Aufzug
• 60 Euro Baustrom für eine Reparatur

Nur die 720 Euro werden unter Beleuchtung erfasst. Die 300 Euro gehen in die Heizkosten ein, die 120 Euro in die Aufzugskosten. Die 60 Euro Reparaturstrom bleiben außerhalb der Betriebskostenabrechnung. Zusammen ergeben die Anteile wieder 1.200 Euro. Sie sind ausdrücklich keine vorgeschriebenen Prozentsätze.

Gilt für die Beleuchtung eine Verteilung nach Wohnfläche, entfallen bei ganzjähriger Nutzung auf eine 75-m²-Wohnung in einem Haus mit insgesamt 500 m² Wohnfläche: 720 Euro × 75 ÷ 500 = 108 Euro. Die Fläche leerstehender Wohnungen wird nicht einfach aus dem Nenner entfernt. Mehr dazu im Ratgeber zum Leerstand.

Verteilerschlüssel und Mietvertrag prüfen

Die Umlage setzt grundsätzlich eine entsprechende Vereinbarung voraus. Für Wohnraum gilt ohne abweichende Vereinbarung grundsätzlich die Wohnfläche; erfasster Verbrauch oder erfasste Verursachung sind nach den gesetzlichen Vorgaben zu berücksichtigen. Bei vermietetem Wohnungseigentum enthält § 556a Abs. 3 BGB eine besondere Regel. Prüfe deshalb den Vertrag und die konkrete Situation, bevor du einen Schlüssel übernimmst. § 556a BGB.

Heizungsbetriebsstrom unterliegt im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung der Heizkostenabrechnung. Er wird nicht einfach mit dem Beleuchtungsschlüssel verteilt. § 7 HeizkostenV und unser Ratgeber zur Verteilung der Heizkosten erläutern die Grundlage.

Die häufigsten Fehler vermeiden

• Die gesamte Hausstromrechnung unter Beleuchtung übernehmen.
• Heizungsstrom gleichzeitig beim Hausstrom und in der Heizkostenabrechnung ansetzen.
• Den Rest pauschal als „sonstiger Allgemeinstrom“ weiterreichen.
• Eine WEG-Abrechnung ungeprüft in die Mieterabrechnung kopieren.
• Reparatur- oder Privatstrom auf Mieter verteilen.
• Eine Schätzung ohne nachvollziehbare Ausgangsdaten verwenden.

Ist eine Abrechnung schon versandt, hängen Korrekturmöglichkeiten insbesondere von Fehlerart und Abrechnungsfrist ab. Eine bloße Umbenennung heilt nicht jeden Fehler. Lies dazu Nebenkostenabrechnung korrigieren und halte die Unterlagen für eine Belegeinsicht bereit.

Häufige Fragen